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【以案釋法】業委會對欠費業主的管理權限及依據

發表時間:2018-6-21  點擊:

  【案情回放】
  蔡惠芬系杭州蘭桂花園的業主,因其未交納自2011年1月1日起的物業費,物業公司于2015年6月向法院起訴,要求蔡惠芬支付拖欠的物業費并勝訴。2015年12月,蔡惠芬履行了法院判決,結清了物業費。蘭桂花園管理規約中規定:業主有拒付物業費等損害業主共同權益行為的,可以限制其行使共同管理權,包括投票權和小區福利分配權。2015年12月17日,蘭桂花園業委會依據小區管理規約作出決定:蔡惠芬不得享有投票權和小區福利分配權。2016年5月23日,蔡惠芬訴至法院,請求判令撤銷蘭桂花園業委會作出的上述決定。
  浙江省杭州市西湖區人民法院經審理認為,物業費的交納系蔡惠芬與物業公司之間的權利義務關系,不影響蔡惠芬與業委會之間的權利義務關系,業委會以蔡惠芬拒付物業費為由作出上述決定,顯屬不當,應予撤銷,遂判決支持蔡惠芬的訴訟請求。
  宣判后,蘭桂花園業委會不服,上訴至浙江省杭州市中級人民法院,該院經審理認為,蘭桂花園業委會依據小區管理規約對欠費業主的共同管理權進行限制并無不當,但鑒于蔡惠芬已于2015年12月交納了相關物業費,蘭桂花園業委會繼續限制其上述權利應屬不妥,應恢復蔡惠芬的上述權利。遂判決駁回上訴,維持原判。
  【不同觀點】
  隨著房地產市場的高速發展,物業類糾紛案件近年來一直呈激增之勢,而關于業委會的法律地位和權限一直是此類案件中的爭議焦點之一。本案為因業委會限制欠費業主的小區共同管理權而引發的糾紛,案件的審理引發廣泛關注。對于業委會作出的上述決定,審理中形成三種觀點:
  第一種觀點認為,物業費的交納系蔡惠芬與物業公司之間的權利義務關系,不影響蔡惠芬與蘭桂花園業委會之間的權利義務關系。投票權和小區福利分配權系蔡惠芬依據法律、行政法規所享有的權利,蘭桂花園業委會以蔡惠芬拒付物業費為由作出的上述決定,顯屬不當,應予撤銷。本案一審判決正確,應予維持。
  第二種觀點認為,物業費的正常交納不僅是業主與物業公司之間的權利義務關系,也關系到物業管理工作的正常開展和全體業主的共同利益,蘭桂花園小區業主大會制定通過的管理規約中規定欠費業主不得享有投票權和小區福利分配權,該條款并未違反法律、法規的禁止性規定,制定程序合法,從尊重小區自治的角度應認定其對全體業主具有法律約束力。蘭桂花園業委會作為業主大會的執行機構作出案涉決定,系履行督促業主按時交納物業費職責,并無不當。本案應撤銷原判,改判駁回蔡惠芬的訴訟請求。
  第三種觀點認為,蘭桂花園小區管理規約中關于欠費業主不得享有投票權和小區福利分配權的條款并未違反法律、法規的禁止性規定,且有利于維護小區物業管理秩序和公共利益,應認定其對全體業主具有法律約束力。蘭桂花園業委會作為業主大會的執行機構作出案涉決定,系積極履行自治管理職責,應予肯定。但在欠費業主補交了拖欠的物業費后,業委會仍繼續限制其行使小區共同管理權,則超越了管理規約規定的權限,應予糾正,以實現小區公共利益和業主個體利益的平衡。
  【法官回應】
  業委會有權依據管理規約限制欠費業主的共同管理權
  本案雙方爭議焦點是業委會是否有權限制欠費業主的小區共同管理權,包括投票權和小區福利分配權。而業委會是業主大會的執行機構,業委會作出欠費業主不得享有投票權和小區福利分配權的決定,依據的是業主大會表決通過的蘭桂花園小區管理規約,因此,正確認識小區管理規約的性質及其效力,是解決本案爭議的關鍵。
  一、管理規約的性質及效力標準
  管理規約又稱業主公約,是為增進共同利益,確保良好生活環境,由全體業主共同制定,并經業主大會表決通過的,有關物業的使用、 維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等的規范。管理規約具有業主團體根本自治法規的性質,系業主團體的最高自治規則和業主基于意思自治精神對小區物業管理作出的自律約定,對全體業主具有約束力。預防和化解物業管理領域的利益沖突,既需要國家公權力通過立法和行政手段合理規范和干預,更需要鼓勵廣大業主基于意思自治精神通過管理規約對物業使用、維護、管理發生的權利、義務與責任作出自律約定。因此,進一步明確管理規約的法律效力,對于完善管理規約制度、推進小區物業管理與業主自治具有重要的理論和實踐意義。
  我國物權法第七十六條規定:制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。物業管理條例第十七條規定:管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。在效力標準上,只要管理規約制定程序合法,內容上不違反公序良俗和法律、法規的禁止性規定,即應充分尊重推進小區治理的自治實踐,認定其對全體業主的法律約束力。
  二、管理規約可對欠費業主的共同管理權進行限制
  本案一審觀點認為,依據合同相對性原理,物業費的交納系業主與物業公司之間的權利義務關系,業委會的案涉作為越俎代庖,且小區共同管理權系業主依據法律、行政法規所享有的權利,業委會無權加以限制。上述觀點忽視了一點,即業委會本身有督促業主按時交納物業費的職責,且業委會限制欠費業主的小區共同管理權有相應的管理規約作為依據。
  當然,管理規約并非可以對業主的權利任意限制,而須具有正當性,也即業主的行為損害了其他業主的利益,為維護小區公共利益有必要限制其權利,這也是業主違反公共義務所應承擔的責任。如業主的行為并未損及其他業主利益,與小區公共利益無涉,則管理規約對其權利加以限制也就不具正當性,業主可請求人民法院對相應條款予以撤銷。具體到本案中,物業費的正常交納從形式上看是業主與物業公司之間的權利義務關系,但實則同時關系到物業管理工作的正常開展和全體業主的共同利益。因物業費拖欠導致的物業糾紛和物業服務停滯已成為當前小區治理的痼疾,正基于此,我國物權法第八十三條規定中將拒付物業費列為損害他人合法權益的行為之一。因此,按時交納物業費也是業主相互之間應當承擔的基本義務,案涉管理規約限制欠費業主的小區公共管理權具有正當性。
  從比較法的角度看,根據國外的立法發展情況,二十世紀以來各國區分所有權立法逐漸改變了以往對嚴重違反義務業主的縱容態度,通過實行嚴厲的懲罰措施予以矯正。例如德國《住宅所有權法》第十八條規定業主嚴重違反法定義務,嚴重損害其他業主權利且不能繼續同其維持共同居住關系的,其他業主可以請求其讓與其專有權。我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》第二十二條規定:“若住戶嚴重違反義務,由管委會或者負責人督促其進行改善,若三個月內仍沒有改善者,管委會或者負責人可依區分所有權人會議之決議,請求法院強制該住戶遷離。”我國立法雖未規定此種剝奪業主權利的制裁措施,但實踐中已經體現出對這種制度的需求。
  我國物業管理條例中規定,業委會有督促業主按時交納物業費的職責,但對其督促方式未作規定。物業管理條例第十七條規定:“管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。” 本案中,蘭桂花園小區通過制訂相應的管理規約條款,限制欠費業主的小區共同管理權,提升了業委會的督促力和執行力,無疑是推進小區治理的有益探索和嘗試。
  綜上,蘭桂花園小區制訂的案涉管理規約條款既合乎立法精神,又有益于公共福祉,應肯定其法律效力。
  三、本案的處理
  我國物業管理實行業主自治和專業化管理相結合的管理體制,業委會體現業主自治,物業管理企業體現專業化管理。當前因物業費引發的物業糾紛居高不下,除了物業管理企業的不夠成熟規范外,也在很大程度上與業委會不能充分發揮作用有關。一直以來,我國物業管理實務中存在著業委會法律地位不明、職責不清、運作不力等問題,如何更好地發揮業委會在業主自治中的應有作用,已成為當前小區物業管理中的突出問題。本案的審理引起廣泛社會關注,被新聞媒體連續追蹤報道,也正反映了公眾對業委會職能、權限問題的困惑和關注,而司法的回應無疑也將會對相關物業管理模式和小區自治實踐產生深遠影響。
  本案中,業委會作為小區業主大會的執行機構,為督促業主按時交納物業費,依據業主大會制定通過的管理規約限制欠費業主的共同管理權,包括投票權和小區福利分配權,系積極履行自治管理職責,維護小區公共利益,并無不妥,且應予肯定。同時,業委會行使職權須謹慎、適度,不得逾越法律法規和管理規約的授權范圍。本案中,在欠費業主補交了拖欠的物業費后,業委會仍繼續限制其行使小區共同管理權,則超越了管理規約規定的權限,也有失公平,故應予糾正,以實現小區公共利益和業主個體利益的平衡。二審判決后,雙方均服判息訴,蘭桂花園小區還依據二審判決對小區管理規約作了進一步補充完善,有效提升、促進了小區的物業管理工作。
  (作者單位:浙江省杭州市中級人民法院)

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